전세사기 피해를 입고도 경매 배당금이 한 푼도 없거나, 집주인의 빚이 너무 많아 보증금을 거의 돌려받지 못해 막막한 시간을 보내고 계신가요? 전세사기 최소보장제 11월 13일 시행 된다고 하는데요, 신청방법부터 자세한 내용을 알아볼게요.
2026년 11월 13일부터 시행되는 ‘전세사기 최소보장제’를 통해 경·공매로 돌려받은 돈이 내 보증금의 3분의 1보다 적다면, 그 부족한 차액을 국가가 현금으로 직접 채워줍니다.
게다가 신탁사기처럼 집을 빌려줄 권한이 없는 사람과 계약한 피해자분들은 집이 경매로 넘어가 처분되기 전이라도 보증금의 3분의 1을 먼저 신청해서 받을 수 있어요.
전세사기 최소보장제란?
국토교통부가 2026년 11월 13일부터 본격적으로 시행하는 최소보장제는 피해자가 최소한의 주거 안정을 되찾을 수 있도록 임차보증금의 3분의 1(약 33.3%) 회복을 국가가 보장해 주는 제도인데요, 크게 ‘최소지원금’과 ‘선지급-후정산’ 두 가지 방식으로 나뉘어 운영됩니다.
| 구분 | 최소 지원금 | 선지급-후정산 |
| 적용 대상 | 일반 전세사기피해자 등 (특별법상 결정자) | 신탁사기 등 적법한 임대권한이 없는 자와 계약한 무권계약 피해자 |
| 신청 시점 | 피해주택의 경·공매 등 처분 절차 완료 후 | 피해주택의 경·공매 종료 이전에도 신청 가능 |
| 지급 방식 | 보증금의 1/3에서 이미 회복한 금액을 뺀 차액 지급 | 보증금의 1/3을 먼저 지급한 뒤, 추후 회수액에 맞춰 정산 |
그동안은 LH가 피해주택을 매입해서 발생하는 ‘경매차익’으로만 보증금을 보전해 주었기 때문에, 권리관계가 복잡해 LH가 매입하지 못하는 집의 세입자는 구제 사각지대에 놓여 있었어.
하지만 이번 최소보장제 도입으로 LH 매입 여부나 경매 배당금 유무와 상관없이 최소한 보증금의 3분의 1은 손에 쥘 수 있는 안전망이 생긴 것입니다.
누가 받을 수 있을까? 지원 대상과 보증금 기준
모든 전세 피해자가 무조건 받을 수 있는 것은 아니며, 전세사기특별법에 따른 공식 인정 절차를 거친 분들에게만 지원 자격이 주어집니다.
- 특별법상 전세사기피해자 결정자: 특별법 요건을 충족해 국토교통부로부터 ‘전세사기피해자’로 최종 결정문을 받은 임차인.
- 제2조제4호 다목 임차인: 임대인의 명백한 사기 의도까지는 확인되지 않았더라도, 보증금이 5억 원 이하이면서 전입신고·확정일자 등 대항력을 갖추고 경·공매 등으로 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 놓인 피해자.
주의할 점이 하나 있어요. HUG(주택도시보증공사) 등에서 발급하는 단순 ‘전세피해확인서’만으로는 최소지원금을 신청할 수 없습니다. 반드시 시·도지사 및 국토교통부 위원회 심의를 통과한 ‘전세사기피해자등 결정문’을 보유하고 계셔야 신청이 가능해.
내 통장에 얼마가 들어올까? 실제 지원금 계산 공식
가장 궁금해하실 부분이 바로 “그래서 내가 받을 수 있는 금액이 정확히 얼마인가?”일 텐데요.
최소지원금은 내 전체 보증금의 3분의 1을 무조건 덤으로 주는 것이 아니라, 이미 돌려받았거나 지원받은 돈을 뺀 나머지 부족분만 현금으로 채워주는 방식입니다.
[최소지원금 계산 공식]
최소지원금 = (내 임차보증금 ÷ 3) - 내가 이미 회복한 금액(피해회복금)여기서 내가 이미 회복한 금액인 ‘피해회복금’에는 아래 4가지 항목이 모두 포함됩니다.
- 경·공매 절차에서 배당받은 금액
- 집주인 등으로부터 직접 변제받거나 회수한 금액
- LH 피해주택 매입을 통해 지원받은 경매차익
- 기존에 정부로부터 지원받은 임대료 재정지원액
쉬운 예시로 계산해 보기
- 사례 A (보증금 1억 원 / 회수금 1,000만 원):보증금의 3분의 1인 3,333만 원이 최소 보장 기준입니다. 이미 경매 배당으로 1,000만 원을 돌려받았으므로, 부족한 2,333만 원을 국가로부터 추가 지원받습니다.
- 사례 B (보증금 1억 5,000만 원 / 회수금 3,000만 원):최소 보장 기준은 5,000만 원입니다. 이미 3,000만 원을 회수했기 때문에 차액인 2,000만 원을 현금으로 받게 됩니다.
- 사례 C (보증금 1억 원 / 배당금 0원):선순위 빚이 너무 많아 경매에서 단 한 푼도 배당받지 못했다면, 최소 보장 기준인 3,333만 원 전액을 지원받을 수 있습니다.
만약 경매 배당이나 임대인의 변제 등으로 이미 보증금의 3분의 1 이상을 돌려받았다면 아쉽지만 추가 지원 대상에서 제외됩니다.
신청 전 주의사항: 선지급금 받으면 제한되는 혜택은?
신탁사기 등 무권계약 피해자분들이 경매가 끝나기 전에 ‘선지급금’을 먼저 신청하실 때는 꼭 짚고 넘어가야 할 부분이 있어요. 바로 선지급금을 수령하면 LH나 지방도시공사가 제공하는 ‘공공임대주택 지원’ 등 일부 주거 지원 혜택이 제한될 수 있다는 점입니다.
또한, 선지급금을 받은 이후에 나중에 집이 경매에 넘어가거나 소송을 통해 임대인으로부터 보증금을 일부라도 돌려받게 되면, 중복된 금액만큼은 다시 정산하여 반환해야 합니다.
따라서 당장 목돈이 급해 선지급금을 받아서 새로운 전셋집을 구할지, 아니면 공공임대주택 거주를 유지하며 경·공매 종료를 기다릴지 본인의 주거 상황에 맞춰 신중하게 비교해 보시는 것이 좋아.
11월 10일부터 시작! 신청 방법 총정
최소보장제 신청은 한국토지주택공사(LH)가 전담하여 진행합니다. 온라인과 현장 방문 중 편한 방법을 선택해 아래 순서대로 신청해 보세요.
- 신청 가능 시기 확인하기:일반 피해자(최소지원금)는 피해주택의 경·공매가 완전히 끝나고 배당이 확정되었거나, LH 매입 후 경매차익 산정이 완료된 뒤에 신청할 수 있습니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자(선지급금)는 처분 전이라도 바로 신청 가능합니다.
- 온라인 또는 현장 접수하기:
- 온라인 신청 (11월 10일부터): LH 청약플러스(www.apply.lh.or.kr) 누리집에 접속하여 로그인 후 신청서를 작성합니다.
- 현장 방문 신청 (11월 13일부터): 인터넷 사용이 어렵다면 신분증과 구비서류를 지참해 가까운 LH 지역본부에 직접 방문하여 접수합니다.
- 심사 결과 기다리기 (최대 90일):신청서가 접수되면 LH에서 피해회복금 내역 등을 정밀하게 심사합니다. 신청일로부터 90일 이내(서류 보완이 필요한 경우 30일 연장 가능)에 지급 여부와 정확한 금액을 통지받게 됩니다.
- 지급 결정 확인 및 이의신청:통지받은 금액이나 지급 결정에 이의가 있다면, 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 LH에 정식으로 이의신청을 제기할 수 있습니다.
접수 전 필요한 서류 목록이나 세부 공고문이 궁금하다면 LH 콜센터(1600-1004)나 LH 전세피해지원단(031-738-4713)으로 전화해 내 사건 번호를 말하고 안내받는 것이 가장 정확합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 경매가 이미 1년 전에 끝났는데, 소급해서 신청할 수 있나요?
A. 네, 특별법상 전세사기피해자로 인정받으셨다면 이미 경·공매가 끝난 경우에도 신청 대상이 됩니다.
기존에 경·공매가 종료되었으나 배당금이 없거나 보증금의 3분의 1에 미치지 못해 구제를 받지 못했던 피해자분들을 위해 마련된 제도이므로, LH 청약플러스 공고문을 통해 본인의 결정 시점과 구비서류를 확인하고 신청하시면 됩니다.
Q2. 보증금이 5억 원을 넘으면 아예 신청이 불가능한가요?
A. 원칙적으로는 5억 원 이하가 기준이지만, 지자체 여건에 따라 예외가 있습니다.
전세사기특별법상 피해자 인정 기준은 원칙적으로 보증금 5억 원 이하입니다. 다만 시·도별 주택 가격 여건과 위원회 심의에 따라 최대 7억 원까지 피해자로 인정될 수 있으므로, 이미 피해자 결정문을 받으신 상태라면 보증금 액수와 무관하게 지원 요건을 따져보실 수 있습니다.
Q3. 최소지원금을 받으면 전세피해자 저금리 대출(버팀목 대출)도 못 받게 되나요?
A. 아닙니다, 최소지원금과 새 전셋집 대출 지원은 별개의 제도입니다.
무주택 요건과 소득(부부합산 1억 3천만 원 이하), 자산 기준(2026년 기준 5억 1,100만 원 이하)을 충족한다면 연 1.2~2.7% 금리의 ‘전세피해 임차인 버팀목전세자금’ 대출을 함께 알아보실 수 있습니다.
전세사기라는 큰 아픔을 겪고 난 뒤, 복잡한 서류와 법적 절차를 혼자 감당하는 것은 정말 고되고 지치는 일일거에요. 하지만 포기하지 마시고 오늘 알려드린 전세사기 최소보장제 11월 13일 시행 신청방법 총정리 내용을 확인해두셨다가 국가가 보장하는 최소한의 권리를 꼭 챙기셨으면 좋겠습니다.
11월 10일 온라인 접수가 이미 시작되었으니, 경·공매가 끝났거나 신탁사기 피해로 힘든 시간을 보내고 계신다면 지금 바로 LH 청약플러스에 접속해 공고문을 확인해 보세요.