2025년 7월 1일부터 스트레스DSR 3단계가 시행된다고 합니다. 집을 살 때 뿐만 아니라 전세대출을 받을 때도 적용되어 대출한도가 줄어들 수 있다고 하니 대출을 계획하고 계신 분들이 큰 걱정에 빠졌다고 합니다. 자세한 내용 살펴볼게요.
스트레스 DSR이란?
1. DSR의 개념
DSR은 내가 빌린돈을 1년에 얼마나 갚아야 하는지? 그게 내 연봉(수입)에 비해 어느정도지를 숫자로 보여준 것이라 할 수 있습니다. 대출한도를 결정하는 중요한 요소 중 하나죠.
< 예시 >
예를 들어 1년에 3천만원을 버는 사람이 있다고 가정할 때, 이 사람이 은행에서 돈을 빌려 한달에 100만원 씩(1년에 1,200만원) 갚고 있다면
DSR = (1년에 갚는돈) ÷ (1년에 버는 돈) × 100%
즉 DSR은 1,200만원 ÷ 3,000만원 × 100% = 40%가 됩니다.
은행에서는 이 DSR을 기준으로 대출을 신청한 사람에게 대출을 해줘도 되는지 판단하게 되는데요, 정부는 DSR은 40%가 넘지 않도록 관리하고 있어요.
2. 스트레스 DSR이란?
앞서 정부는 DSR을 40% 이내로 관리하고 있다고 설명했는데요, 이번에는 정부에서 이렇게 말합니다.
‘앞으로 이자율이 오를 수도 있으니 지급보다 더 비싸졌다고 가정하고 계산해볼게’ 이렇게 이자율을 미리 올려서 계산하는 것이 바로 스트레스 DSR입니다. 여기서 이리 올려서 계산한 금리를 ‘스트레스 금리‘라고 해요.
다시 예를 들어보지요,
위와 같은 상황에서 이자율이 올라 1년에 1,400만원을 갚아야 하는 상황이 되었다고 가정하면
DSR은 1,400 ÷ 3,000 × 100% = 46.6% 가 됩니다.
이렇게 되면 DSR이 40%를 넘기 때문에 결국 대출금액을 줄여야 겠죠?
정리를 해보자면 다음과 같습니다.
| 구분 | 개념 |
| DSR | 지금 이자율로 내가 버는 돈 중 몇 퍼센트를 빚 갚는데 쓰는지 |
| 스트레스 DSR | 이자율이 올라갈거라고 미리 가정해서 계산하는 DSR |
스트레스DSR 단계별 대출한도
1. 스트레스DSR 단계별 시행내용
스트레스 DSR은 1단계와 2단계를 거쳐 이번 3단계 시행을 앞두고 있습니다. 그럼 각 단계별로 어떤 내용이 시행되었는지 살펴볼게요.
| 구분 | 시행시기 | 적용대상 | 적용기관 | 스트레스 금리 |
| 1단계 | 2023년 12월 | 주택담보대출 | 은행권 | 0.38% |
| 2단계 | 2024년 7월 | 주택담보대출+신용대출 | 은행권+일부 제2금융권 | 0.75% |
| 3단계 | 2025년 7월 | 주택담보대출+신용대출+기타 모든 대출 | 모든 은행+제2금융권 | 1.50% |
2. 단계별 대출한도
앞서 설명한 바와 같이 스트레스DSR 3단계를 시행하게 되면 대출한도가 축소될 것으로 보이는데요 얼마나 줄어드는지 예상해보겠습니다.
예를들어 소득 5천만원인 사람이 30년짜리 주택담보대출(금리 4.2%)를 받는 다면,
| 금리유형 | 2단계 대출한도 | 3단계 대출한도 | 대출한도 감소액 |
| 변동형 | 3.0억원 | 2.9억원 | -1,000만원 |
| 혼합형 | 3.0억원 | 2.83억원 | -1,700만원 |
| 주기형 | 3.2억원 | 3.1억원 | -900만원 |
스트레스DSR 시행에 따른 대처방법
1. 스트레스DSR의 영향을 크게 받는 경우
- 주택담보대출이 1억원 이상인 경우
- 전세자금대출과 신용대출을 합쳐 1억원이 넘는 경우
- 주택관련 대출 외에 다른 대출(상가,토지 담보 등)이 있는 경우
- 저축은행이나 보험사 등 제2금융권에서 대출을 받은 경우
2. 대출자에게 예상되는 영향
(1) 대출한도 축소
전에는 소득대비 적당히 갚을 수 있는 수준까지 대출이 가능했지만 이제는 금리가 인상될 것 까지 미리 반영하게 되니 대출한도는 줄어들 수 밖에 없습니다.
(2) 사회초년생이나 고령자에 불리
특히 사회초년생은 소득이 낮은편이기 때문에 대출한도에 제약을 받게됩니다. 또한 고령자는 앞으로 소득이 줄어들거나 은퇴가 가까워짐에 따라 장기 상황에 대한 리스크가 반영될 수 있습니다.
(3) 고정금리가 유리
스트레스 DSR은 금리의 변동가능성을 기준으로 하기때문에 고정금리를 선택한다면 대출 심사에서 조금 더 유리할 수 있어요.
3. 스트레스DSR 대처방법
(1) 정확한 소득증빙 필요
프리랜서나 자영업자도 소득증빙이이 잘 되어있다면 대출에 도움이 되기 떄문에 4대보험 가입이나 세금신고를 잘 챙겨보세요.
(2) 신용점수 관리에 신경쓰세요
신용카드나 통신요금을 연체하지 않고 잘 관리한다면 신용점수가 올라가게 되고 대출 심사에서 좀 더 좋은 조건을 받을 수 있어요.
(3) 대출을 구조조정하세요
여러개의 대출이 있다면 이 대출들을 하나로 통합하는 것이 DSR관리에 유리하고 마이너스 통장이나 사용하지 않는 카드론 등을 정리하는 것이 좋아요.
이상으로 스트레스DSR 3단계 시행에 따른 대출한도 축소와 대처방법 등에 대해 알아보았습니다. 점점 대출을 받기 어려운 상황이 되어가는데요, 이럴 수록 손품을 팔고 자료를 잘 준비하면 좀 더 좋은 조건을 받아보실 수 있을 겁니다.