10.15 부동산대책 어떤 영향이 있을지 총정리 해보겠습니다. 가뜩이나 답답했던 주택 부동산 시장에 핵폭탄급 조치가 발표되었어요. 매도인과 매수인은 어떤 영향이 생기는지 또 전세나 월세시장에 미치는 영향은 어떤지 살펴보겠습니다.
10.15 부동산대책의 배경
서울의 일부 지역 집값이 오르긴 했지만 이 정도의 강력한 대책을 예상했던 사람은 많지 않았는데요, 왜 이런 대책이 나왔는지 살펴볼게요.
1. 서울 및 수도권 집값 상승
- 서울 집값은 작년 하락세 이후 다시 올라가기 시작했고, 최근 몇 달간 단기 급등세가 있었어요.
- 강남 3구뿐만 아니라 성동, 광진, 영등포, 양천까지 상승이 번지는 중입니다.
- 경기도 과천, 광명, 성남(분당), 안양 등 강남 인접 지역도 덩달아 오르고 있어요.
2. 금리인하와 돈의 흐름
- 기준금리 하락으로 주택담보대출 금리가 낮아지면서 다시 부동산 투자 분위기가 살아났습니다.
- 수도권 입주 물량이 줄어들 것으로 예상되며 수급 불안도 한몫을 했어요.
이런 상황에서 부동산 시장이 다시 과열될 조짐을 보이자 정부는 대출,세금,거래 규제 등을 종합한 강력한 조치를 발표하게 된겁니다.
10.15 부동산대책의 주요 내용
1. 조정대상지역 및 투기과열지구 확대
- 이제 **서울 전 지역(25개 자치구)**이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐습니다.
- 경기도는 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 의왕, 하남, 용인 등 12개 지역이 새롭게 포함됐어요.
📌 이런 지역에서 집을 사면 어떻게 될까요?
- 대출한도는 줄고
- 세금은 늘고
- 청약 조건은 까다로워집니다
2. 주택담보대출(주담대) 축소
주택가격에 따라 대출 최대 한도가 달라집니다. 기존에는 어디든 6억 원까지 가능했지만 이제는 집값에 따라 아래처럼 제한을 받아요.
| 주택 시가 기준 | 대출 최대 한도 |
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15~25억원 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
비싼 집을 수록 오히려 대출이 적게 나오게 바뀝니다.
3. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화
- ‘스트레스 금리’ 적용으로, DSR 계산 시 금리를 더 높게 반영합니다.
- 전세대출도 일부 1주택자에게는 DSR 적용 대상이 됩니다.
📌 쉽게 말해, ‘돈을 얼마나 벌고, 얼마까지 빌릴 수 있느냐’를 계산할 때 훨씬 까다로워진다는 뜻이에요.
4. 토지거래허가구역 추가지정
- 서울 전역과 경기 12개 지역 아파트 및 연립·다세대 주택은 앞으로 ‘토지거래허가’를 받아야 매매 가능해집니다.
- 허가를 받아도 2년 이상 실거주해야 하며, 실거주 안 할 경우 처벌받을 수 있어요.
5. 세금규제 및 청약제도 변화
- 다주택자 취득세와 양도소득세 중과가 다시 강화됩니다.
- 청약 시 무주택자 우대, 재당첨 제한, 전매제한 등의 규제도 강화됩니다.
10.15 부동산대책의 영향
1. 주택 매도자(집을 파는 사람)
실수요 목적 매도 외에는 거래 절벽이 예상되며 신고가 띄우기나 편법 증여 등 집중 단속으로 리스크가 늘어난다고 보여집니다.
| 구분 | 내용 | 영향 |
| 토지거래허가구역 확대 | 서울 전역+광명 포함 경기 12개지역 | 실거주 목적 외에는 매매 불가능, 매도 수요 급감 가능 |
| 규제지역 지정 | 광명시 포함 → 투기과열지구 + 조정대상지역 | 양도세 비과세 요건 강화, 2년 보유 + 2년 실거주 필요 |
| 자금조달계획서 제출의무 | 실거래가 신고 시 증빙자료 필수 | 매도 과정 복잡해짐, 허위거래 집중 점검 대상 |
2. 주택 매수자(집을 사는 사람)
투자목적의 매수가 차단되어 실거주자 중심 시장으로 전환될 것으로 보입니다. 무주택자도 DSR로 인해 대출 제한을 체감하게 될 것으로 보여요.
| 구분 | 내용 | 영향 |
|---|---|---|
| LTV제한 | 무주택자 40%, 유주택자 0% (규제지역) | 대출금 부족 → 잔금 부담 ↑ |
| 주담대 한도 축소 | 15~25억: 최대 4억, 25억 초과: 2억 | 고가주택 매수 어려움 가중 |
| 스트레스 DSR 상향 | 산정금리에 가산금리 3.0% 반영 | 실제보다 더 높은 금리로 계산 → 대출 한도 축소 |
| 토지거래허가 의무 | 아파트 실거주 목적만 매수 가능 | 투자 목적 매수 사실상 불가 |
3. 전세 임대인
갭투자 불가능해지며 레버리지 전세임대 사업이 축소될 것으로 보입니다. 또한 임차인 대출이 줄어 공실률·가격하락 압력이 증가할 수 있습니다.
| 구분 | 내용 | 영향 |
|---|---|---|
| 전세대출 규제 강화 | 임차인의 전세대출이 어려워짐 | 세입자 확보 어려움, 공실 리스크 증가 |
| 전세보증금 승계 갭투자 제한 | 임차인 있는 주택의 매수 시 대출 불가 | 갭투자 통한 전세놓기 어려움 |
4. 전세 임차인
1주택자·고가주택 임차 예정자에게는 큰 부담이 될 것입니다. 반면 무주택 청년·신혼부부는 직접적 타격은 적겠지만 단계적 확대 예정이므로 관심을 기울여야 하겠습니다.
| 구분 | 내용 | 영향 |
|---|---|---|
| 전세대출에 DSR 적용 | 1주택자가 수도권 전세대출 시 DSR 적용 | 대출 한도 축소, 보증금 마련 어려움 |
| 전세대출 보증비율 하향 | 90% → 80% (수도권) | 자기자금 비율↑, 실수요자도 영향 |
| 3억 초과 주택 취득 시 전세대출 제한 | APT 3억 초과 매수자 전세대출 제한 | 무주택 유지하지 않으면 전세 대출 차단 |
이상으로 10.15 부동산대책 어떤 영향이 있을지 총정리 해보았습니다. 강력한 대책이긴 하지만 실 수요자인 경우 분명히 방법은 남아있으니 전문가를 통해 계약을 진행하시면 될 것으로 보입니다.